Erbpacht und Erbbaurecht bald wieder modern?

Die Übertragung einer Erbpacht oder eines Erbbaurechts genießt ab diesem Jahr eine Steuerbefreiung. Zumindest, wenn die Übertragung sich auf ein Gebäude bezieht. Durch diese Steuerbefreiung ist die Übertragung einer Erbpacht oder eines Erbbaurechts sogar interessanter als die Übertragung des vollen Eigentums.

Zurück zu Napoleon

Erbpacht und Erbbaurecht sind juristische Begriffe aus dem bürgerlichen Gesetzbuch, das zur Zeit von Napoleon Bonaparte erlassen wurde. Mit einer Erbpacht verleiht der Eigentümer eines Grundstücks oder eines Gebäudes dem Erbpächter das Recht auf den vollen Genuss der Immobilie. Das Recht hat eine Laufzeit von mindestens 27 Jahren und höchstens 99 Jahren. Es endet nicht mit dem Tod des Erbpächters.

Erbbau ist das Recht, auf dem Grundstück von jemand anderem Gebäude oder Bepflanzungen zu errichten bzw. anzulegen oder zu besitzen. Wenn Sie auf dem Grundstück von jemand anderem bauen, ist der Eigentümer des Grundstücks im Prinzip auch Eigentümer dieses Gebäudes. Mit einem Erbbaurecht vermeiden Sie das. Die Höchstdauer eines Erbbaurechts beträgt 50 Jahre. Zu diesem Zeitpunkt geht das Gebäude auf den Eigentümer des Grundstücks über (eventuell gegen Vergütung).

Erbpacht und Erbbaurecht werden mitunter im Rahmen der Vermögensplanung oder von Kommunalverwaltungen verwendet. Eine Gemeinde kann z. B. die Bewirtschaftung eines Geländes oder eines Gebäudes einem Privatunternehmen übertragen, ohne das Gelände oder Gebäude selbst übertragen zu müssen, was aber für das Unternehmen lange genug dauert, um damit Gewinne zu erwirtschaften.

Steuer auf Mehrwerte

Wer heutzutage als Privatmann eine Wohnung verkauft, kann steuerlich in eine der folgenden Situationen geraten:

Sie verkaufen eine Wohnung: 33 %, wenn das Finanzamt nachweisen kann, dass es sich um eine spekulative Absicht handelte.

Sie verkaufen eine Wohnung innerhalb von 5 Jahren (ein sogenannter schneller Verkauf): Sie bezahlen 16,5 % auf den Mehrwert, sogar wenn keine spekulative Absicht vorliegt.

Sie verkaufen Ihr eigenes Wohnhaus (das Haus, das Sie mindestens 12 Monate vor der Übertragung selbst bewohnten): der Mehrwert ist steuerbefreit, sogar wenn Sie innerhalb von 5 Jahren verkaufen, es sei denn, dass das Finanzamt eine spekulative Absicht nachweisen kann.

Aber was geschieht, wenn Sie die Erbpacht oder das Erbbaurecht verkaufen?

Bisher zahlten Sie auf den Mehrwert auf solch eine Übertragung die normale Einkommensteuer für natürliche Personen. Das ändert sich ab 2019. Die Übertragung einer Erbpacht oder eines Erbbaurechts ist ab Veranlagungsjahr 2020 von der Einkommensteuer für natürliche Personen befreit. Aber es gibt ein paar Bedingungen:

Es muss sich um die Übertragung und nicht um die Gewährung einer Erbpacht oder eines Erbbaurechts handeln.

Es muss auf dem Gelände ein Gebäude stehen. Erbpacht kann sich auch auf das Grundstück beziehen, aber dafür gilt diese Befreiung nicht.

Die Übertragung erfolgt mindestens 5 Jahre nach der Gewährung oder dem Erwerb des Rechts (ein schneller Verkauf ist auch hier steuerpflichtig). Bezieht sich die Erbpacht/das Erbbaurecht auf das eigene Wohnhaus, ist die Übertragung immer steuerbefreit, sogar im Fall eines schnellen Verkaufs).

Der große Unterschied besteht eigentlich darin, dass spekulative Absichten bei der Übertragung der Erbpacht oder des Erbbaurechts nicht zur Besteuerung führen sollen. Vielleicht ein guter Grund, diese alten juristischen Begriffe wieder hervorzukramen.