Sukzessiver Nießbrauch und Registrierungssteuer
Beim sukzessiven Nießbrauch erwerben drei Parteien (Eltern, Kinder und Unternehmen) gemeinsam eine Immobilie. Diese Technik hat allerdings besondere steuerliche Konsequenzen.
Was ist Nießbrauch?
Ein Nießbraucher hat Anspruch auf den Genuss eines Gegenstands. Er darf den Gegenstand benutzen und verwalten und dessen „Früchte“ beanspruchen:
Wer Nießbrauch von Aktien hat, kann die betreffenden Dividenden einnehmen.
Wer Nießbrauch von einer Immobilie hat, kann die entsprechenden Mieteinnahmen einfordern.
Der Nießbraucher kann als Eigentümer über den Gegenstand verfügen. Er hat allerdings die Pflicht, den Gegenstand instand zu halten. Er muss den Gegenstand bei Beendung des Nießbrauchs dem bloßen Eigentümer in dem Zustand zurückgeben, in welchem er den Gegenstand erhalten hat.
Nießbrauch und bloßes Eigentum bilden zusammen das volle Eigentum.
Was ist sukzessiver Nießbrauch?
Ein Nießbrauch kann auf zweierlei Weise enden:
Der vorab vereinbarte Zeitraum des Nießbrauchs (z. B. zwanzig Jahre) läuft ab.
Die Nießbraucher stirbt oder, wenn der Nießbraucher eine juristische Person ist, hört auf zu existieren (z. B. bei einem Konkurs).
Der Nießbrauch geht dann an den bloßen Eigentümer zurück. Dieser wird dann wieder der volle Eigentümer.
Bei einem sukzessiven Nießbrauch wird zu Beginn des Nießbrauchs ein zweiter Nießbraucher bestimmt. Dieser wird Rechtsnachfolger des ersten ursprünglichen Nießbrauchers, wenn letzterer ausfällt. Der bloße Eigentümer wird also noch kein voller Eigentümer. Dazu muss er warten, bis auch der sukzessive Nießbrauch endet.
Wenn der sukzessive Nießbraucher stirbt, bevor die Frist des ursprünglichen Nießbrauchs abgelaufen ist:
wird der sukzessive Nießbraucher kein effektiver Nießbraucher;
wird der bloße Eigentümer beim Ablauf des ersten, ursprünglichen Nießbrauchs voller Eigentümer.
Warum sukzessiver Nießbrauch?
Der sukzessive Nießbrauch ist vor allem eine interessante Technik beim Erwerb einer Immobilie, wenn drei Parteien beteiligt sind:
ein Unternehmen, das Nießbraucher wird;
die Eltern (Aktionäre der Gesellschaft), die sukzessive Nießbraucher werden;
die Kinder, die bloße Eigentümer werden.
Vorteil dieser Regelung ist, dass bei Beendung des Nießbrauches des Unternehmens (z. B. wenn die Frist abläuft oder die Gesellschaft aufgelöst wird) die Eltern den Nießbrauch an der Immobilie erhalten. Auf diese Weise verfügen sie über eine Rücklage. Für die Kinder ist es interessant, weil sie beim Tod der Eltern automatisch volle Eigentümer werden.
Was ist mit den Steuern?
Der bloße Eigentümer und der ursprüngliche Nießbraucher zahlen zum Zeitpunkt des Erwerbs die Registrierungssteuer. Der Nießbraucher/das Unternehmen zahlt 10 % des Werts des Nießbrauchs, der bloße Eigentümer/die natürliche Person zahlt 7 % bzw. 10 % des Werts des bloßen Eigentums der Immobilie.
Aber was ist mit dem sukzessiven Nießbraucher? Muss er auch Registrierungsteuer zahlen? Und wenn ja, wann? Beim Kauf oder erst, wenn er effektiv in den Genuss des Gegenstands kommt, also wenn der ursprüngliche Nießbrauch endet:
Wenn der sukzessive Nießbrauch als eine aufschiebende Bedingung betrachtet wird, muss die Steuer erst entrichtet werden, wenn die Bedingung erfüllt wird, und das geschieht erst, wenn der sukzessive Nießbraucher tatsächlich den Genuss der Immobilie erhält. Die Registrierungssteuer wird dann auf den Betrag berechnet, den der Nießbrauch zu dem Zeitpunkt noch wert ist. Wenn der sukzessive Nutznießer stirbt, bevor der erste Nießbrauch beendet ist, zahlt er keine Steuern, weil er nie den Genuss der Immobilie erhalten hat.
Wenn der sukzessive Nießbrauch keine aufschiebende Bedingung ist, zahlt der sukzessive Nießbraucher sofort die Registrierungssteuer. Das kann von Nachteil sein. Denn wenn der sukzessive Nutznießer stirbt, bevor der erste Nießbrauch beendet ist, zahlt er Steuern, obwohl er niemals den Genuss der Immobilie gehabt hat.
Gemäß der Flämischen Steuerbehörde (Vlabel) sind die Registrierungssteuern zum Zeitpunkt des Kaufs fällig und entspricht die Steuergrundlage höchstens dem Wert des vollen Eigentums.
