Einfluss des Katastereinkommens auf das Berufseinkommen von Unternehmern

Der Neubewertungskoeffizient, mit dem der Steuerwert einer Immobilie berechnet werden kann, ist für das Veranlagungsjahr 2019 festgelegt worden. Im Vergleich zum Veranlagungsjahr 2018 ist er gestiegen. Das ist wichtig für Unternehmer, die ihrer Firma eine Immobilie vermieten. Mieteinnahmen oberhalb eines bestimmten Betrags werden als Entlohnung requalifiziert.

Neubewertungskoeffizient Veranlagungsjahr 2019

Für das Veranlagungsjahr 2019 beträgt der Neubewertungskoeffizient 4,47.
Die Kostenpauschale für Mieteinkünfte (Art. 13, Einkommenssteuergesetz 1992) darf im Jahr 2018 also nicht mehr als das Katastereinkommen der Immobilie x 4,47 x 2/3 betragen.

Das Katastereinkommen steht für den durchschnittlichen (fiktiven) Mietwert einer Immobilie. Das ist der Mietpreis, den der Steuerpflichtige erhalten „kann“, wenn er die Immobilie vermieten würde. Das Katastereinkommen wird seit dem Veranlagungsjahr 1992 jährlich mit dem Verbraucherpreisindex verknüpft.

Den Höchstbetrag für das Jahr 2018 (Art. 32 letzter Absatz, Nr. 3, Einkommenssteuergesetz 1992) können wir mit der folgenden Formel berechnen: das Katastereinkommen der vermieteten Immobilie x 4,47 x 5/3.

Mieteinnahmen der Unternehmer

Der Neubewertungskoeffizient für das Katastereinkommen ist wichtig für die Berechnung des Steuervorteils für den Unternehmer, der seiner Firma eine bebaute Immobilie vermietet.

Der Mietpreis (und die Mietvorteile) werden für diesen Unternehmer als Betriebseinnahmen (und nicht als Mieteinkünfte) versteuert, wenn sie mehr als fünf Drittel des neu bewerteten Katastereinkommens betragen (d. h. das Katastereinkommen multipliziert mit dem Neubewertungskoeffizienten). Es handelt sich dabei um den Teil der Miete, der als „übertrieben“ hoch betrachtet wird. Übertrieben hoch ist demnach die Miete, die fünf Drittel des neu bewerteten Katastereinkommens überschreitet. Die empfangenen Mieteinkünfte werden in diesem Fall als Entlohnung requalifiziert. Dieser neu bewertete Betrag muss auf dem Steuerformular 281.20 eingetragen werden.

Angenommen, ein unverheirateter Unternehmer vermietet seiner Firma ein Gebäude und erhält dafür jährlich 250.000 Euro. Das Katastereinkommen des Gebäudes beträgt 20.000 Euro. Das neu bewertete Katastereinkommen für das Veranlagungsjahr 2019 entspricht 20.000 x 4,47 x 5/3 = 149.000 Euro.
Der Mietpreis (250.000 Euro) ist höher als das neu bewertete Katastereinkommen (149.000 Euro).
Die Differenz (250.000 - 149.000 = 101.000 Euro) für den unverheirateten Unternehmer wird als Betriebseinkünfte versteuert. Darauf sind der Berufssteuervorabzug und Sozialbeiträge zu zahlen.

Zunahme des Neubewertungskoeffizienten

Der Neubewertungskoeffizient stieg in den letzten Jahren allmählich. Nur für das Veranlagungsjahr 2011 gab es einen leichten Rückgang.

Veranlagungsjahr 2019: 4,47
Veranlagungsjahr 2018: 4,39
Veranlagungsjahr 2017: 4,31
Veranlagungsjahr 2016: 4,23
Veranlagungsjahr 2015: 4,23
Veranlagungsjahr 2014: 4,19
Veranlagungsjahr 2013: 4,10
Veranlagungsjahr 2012: 3,97
Veranlagungsjahr 2011: 3,87
Veranlagungsjahr 2010: 3,88