Gekauftes Haus nicht vollständig genehmigt? Zögern Sie nicht mit Forderungen

Wenn Sie ein Gebäude kaufen, das ohne die erforderlichen Genehmigungen umgebaut wurde, kann es sein, dass die Übergabe des Gebäudes in Übereinstimmung mit dem Kaufvertrag erfolgt ist, aber ein versteckter Mangel vorliegt. Die Unterscheidung zwischen einer nicht konformen Lieferung und einer Lieferung mit einem versteckten Fehler ist wichtig, denn bei einem versteckten Fehler muss man schneller reagieren... viel schneller.

Aus der Praxis

X verkauft ein Haus an das Ehepaar A. In der notariellen Urkunde bestätigt der Verkäufer, dass die von ihm durchgeführten Renovierungsarbeiten entweder nicht genehmigungspflichtig waren oder die erforderlichen Genehmigungen vorlagen.

Einige Monate nach dem Verkauf wurde Herrn und Frau A. jedoch mitgeteilt, dass der hintere Anbau des Gebäudes nicht genehmigt war und "reguliert" werden musste. Lies: Das hintere Nebengebäude muss abgerissen werden.

Das Paar zog vor Gericht, das den Verkäufer X zur Zahlung von Schadenersatz verurteilte. X legt Rechtsmittel ein. 

Versteckter Mangel oder nicht konforme Lieferung

Nach Ansicht des Berufungsrichters war die fehlende Genehmigung für den hinteren Anbau ein versteckter Mangel. Aber das ist ein Problem für die Käufer, denn die Regeln für versteckte Mängel sind ziemlich streng. Das Zivilgesetzbuch unterscheidet nämlich zwischen einer Lieferung mit einem versteckten Mangel und einer nicht vertragsgemäßen Lieferung. 

Wenn die gelieferte Ware nicht dem entspricht, was vereinbart wurde - sie ist also nicht vertragsgemäß -, muss der Käufer eine Reklamation einreichen, hat dafür aber 10 Jahre Zeit. Diese Bestimmung des Zivilgesetzbuchs soll im Wesentlichen die Verweigerung der Lieferung einer Sache ermöglichen, die jemand nicht gekauft hat. Eine nicht konforme Lieferung ist jedoch etwas anderes als eine Lieferung mit einem versteckten Mangel. 

Der Käufer kann einen versteckten Mangel auch dann geltend machen, wenn es sich um einen schwerwiegenden Mangel handelt, der die gekaufte Ware für den vorgesehenen Verwendungszweck untauglich macht oder den Verwendungszweck so weit einschränkt, dass der Käufer die Ware bei Kenntnis des Mangels nicht oder nur zu einem geringeren Preis gekauft hätte.

Stellt das Gericht fest, dass ein versteckter Mangel vorliegt, muss der Verkäufer nicht nur den Kaufpreis zurückzahlen, sondern auch Schadensersatz leisten, wenn er den Mangel kannte.
Wenn der Verkäufer den Mangel nicht kannte, muss er den Kaufpreis und die zum Zeitpunkt des Kaufs entstandenen Kosten erstatten, ohne jedoch zusätzlichen Schadenersatz zu leisten.

Ein wichtiger Unterschied zur vertragswidrigen Lieferung besteht darin, dass der Käufer nur eine kurze Zeitspanne hat, um seine Ansprüche geltend zu machen. Wie kurz diese Frist ist, hängt von den Umständen ab, etwa von der Art des Mangels.

Kombinieren?

Es ist nicht möglich, die beiden Ansprüche gleichzeitig geltend zu machen.
In der Vergangenheit hat der Kassationsgerichtshof bereits entschieden, dass Sie, wenn Sie einen versteckten Mangel geltend machen, anschließend oder gleichzeitig keinen Anspruch wegen Nichtübereinstimmung geltend machen können. Nach Ansicht des Kassationsgerichtshofs kann nach der Annahme einer Lieferung nur noch ein Anspruch wegen versteckter Mängel geltend gemacht werden. Das bedeutet, dass der Käufer schnell reagieren muss.

Keine versteckte Nichtübereinstimmung

In dem beschriebenen Fall war der Berufungsrichter zu dem Schluss gekommen, dass ein versteckter Mangel vorlag. Nach Ansicht des Richters führte dies zu einer nicht vertragsgemäßen Lieferung. 

Diese Argumentation ist jedoch nicht stichhaltig. Der Kassationsgerichtshof hat sich mit dieser Argumentation auseinandergesetzt und ist bei seinem alten Standpunkt geblieben: Wenn ein Richter das Vorhandensein eines versteckten Mangels feststellt, kann nur eine Klage auf Entschädigung für versteckte Mängel erhoben werden. Ein Anspruch wegen der Nichterfüllung der Verpflichtung zur vertragsgemäßen Lieferung einer Ware ist dann nicht mehr möglich.